按揭審批為何離不開這兩項硬性指標？

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在香港置業，除了考慮物業價格、地段及配套設施外，深入理解「按揭成數」與「壓力測試」這兩個核心概念，更是成功申請房屋貸款的關鍵。這兩項機制不僅直接影響買家的首期支出、供款負擔，更與金管局維護銀行體系穩健性的監管要求緊密相關。本文將結合香港樓市實際，說明二者對購房者的重要性及註意事項。

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一、按揭成數：貸款額度的決定因素​

「按揭成數」指銀行批出的房屋貸款金額佔物業估值或成交價（以較低者為準）的百分比。

 

香港金管局針對不同類型物業設置了嚴格的按揭成數上限，旨在控制銀行信貸風險。

1. 住宅物業

• 物業價值1000萬港元或以下，最高按揭成數為70%；超過1000萬港元，按揭成數逐步下調。

2. 特殊類型

• 首次置業：購買800萬港元物業，符合條件可透過按揭保險計劃，將按揭成數提升至90%，首期只需80萬港元。

• 非住宅物業（如工商鋪）、未補地價居屋等，按揭成數另有規定 。 

 

二、壓力測試：評估供款負擔能力的防線​

「壓力測試」是銀行評估借款人還款能力的重要手段。即使借款人現時收入能夠覆蓋實際供款，亦需通過壓力測試，以確保在利率上升或收入波動等極端情況下，仍具備足夠的還款能力。​

 

壓力測試的評估規則及操作邏輯如下：  

1. 利率計算基準：以「現行按揭利率+3厘」或「銀行批出利率+2厘」中的較高者，重新核算供款金額。  

2. 供款入息比率（DSR）上限：壓力測試下的DSR不得超過60%。  

3. 實例說明：  

• 買家獲批：利率2.5%，月供2萬港元，月收入5萬港元，現行DSR為40%（2萬/5萬）。 

• 壓力測試：利率按2.5%+3%=5.5%計算，假設新月供升至2.8萬港元，則壓力測試DSR為56%（2.8萬/5萬），未超60%上限，符合信貸要求。

 

三、兩者對買家的意義​

按揭成數直接決定買家的資金籌措難度。成數越高，首期支出越少，但同時需支付更高的按揭保費；壓力測試則為買家設置了風險防範邊界，避免因高估還款能力而陷入財務困境。近年香港樓市波動頻繁，利率環境亦存在不確定性，通過壓力測試的買家往往具備更強的抗風險能力。​

 

在實際操作中，買家應提前梳理個人財務狀況，包括收入穩定性、其他債務等，並結合物業估值與按揭成數規則，精準計算可負擔的物業價格區間。同時，需充分考慮壓力測試的結果，合理安排家庭預算，確保供款不會對生活質素造成過大影響。​

 

總之，按揭成數與壓力測試是香港置業過程中不可或缺的風險管理工具。買家唯有深入理解其運作邏輯，方能在複雜的樓市環境中作出理性決策，實現安居願景。​